Довольно часто встречаются случаи, когда собственниками одной квартиры являются сразу несколько лиц. Такая собственность называется общей. Гражданский кодекс РФ различает два вида общей собственности: долевая собственность и совместная собственность. Совместная собственность – это собственность супругов, которые владеют ей на равных правах. Участники совместной собственности могут установить долевую собственность по соглашению между собой, либо по решению суду, если такое соглашение не достигнуто.
В этой статье речь пойдет о долевой собственности и правах дольщиков этой собственности.
Долевая собственность возникает у граждан обычно при приватизации квартиры, получении квартиры в наследство. Довольно часто сособственники, хоть и являются родственниками, не могут ужиться друг с другом или прийти к соглашению о совместной продаже недвижимости. Продать свою долю можно, но с соблюдением ряда условий, установленных Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Пункт 2 статьи 246 ГК РФ гласит: «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом», но при этом пункт 1 данной статьи говорит о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Также трактовать данную статью и можно ли продать долю в квартире без согласия других содольщиков? Мы ответит на это однозначно: можно продать долю в квартире не получив на это согласие других дольщиков!
Юристы Липецкой области ООО «Талекс» достаточно часто слышат от своих клиентов: «Хочу продать долю в квартире, которая досталась мне и моим братьям по наследству, но они отказываются продавать её». В такой ситуации закон отправляет нас к статье 250 ГК РФ, которая как раз и определяет главное условие продажи дольщиком своей доли: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Из существа данной нормы следует, что, продавая долю в квартире, мы сначала должны предложить другим дольщика купить её. Это делается путём извещения других дольщиков в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены долю и других условий, на которых осуществляется продажа. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Это является обязательным условием и, если продавец доли его не соблюдёт, то другие дольщики вправе будут потребовать перевести на них права покупателей в течение 3 месяцев с даты продажи. Также хочу заметить, что без официального (нотариально заверенного) отказа содольщиков в покупке доли, территориальные органы Росреестра отказываются регистрировать переход права на долю. Если содольщики не проживают в спорной квартире и их место положение установить невозможно, то лицо, которое намеревается продать свою долю, должно обратиться в суд с заявлением о признании гражданина безвестно отсутствующим. Это процедура изложена в другой статье. В соответствии со ст. 252 ГК РФ: «При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности». В данном случае собственник большей доли покупает меньшую долю.
Еще одним вариантом распоряжения своей доли является её дарение, так как у других содольщиков не возникает преимущественного права на получение доли, определенного ст. 250 ГК РФ. Но эта сделка легко признается в суде притворной, а, следовательно, ничтожной. Специалисты в сфере продажи недвижимости советуют дарить не всю долю целиком, а только её часть. Тогда у покупателя части доли возникнет преимущественное право на покупку оставшейся части доли.
Дольщик, желая реализовать свою долю, может получить денежные средства по договору займа или кредита, под залог своей доли. В дальнейшем обязательство по погашению задолженности будет закрыто этим залогом. В данном случае также следует опасаться признания данной сделки притворной.
Можно упомянуть еще два варианта распоряжения своей долей: первый – это подача искового заявления в суд о принудительной продаже квартиры с торгов и принудительный размен квартиры. Для реализации первого способа нужно, чтобы содольщики имели другое жилье помимо спорной квартиры, а для реализации второго способа необходимо самому искать варианты размена (комнаты или квартиры), которые будут предложены суду.
Судебные иски по таким делам могут быть разнообразные:
- об обязании выплатить стоимость доли;
- об обязании осуществить переход права собственности на долю в квартире;
- о принудительном размене долей квартиры;
- о продаже квартиры с публичных торгов.
В любом случае продажа доли одним из дольщиков операция неординарная. Нет единства судебной практики по данным спорам. Каждый иск – индивидуален.
Для анализа всех возможных вариантов продажи доли в квартире Вы можете обратиться за помощью к специалистам ООО «Талекс». Наши контакты в правом верхнем углу этого сайта. Мы всегда рады Вам помочь!